【半年报】2021年全国房地产市场分析报告

近日，同策研究院发布《2021年上半年年度报告：两集中后市场新特征及房企应对策略》中分析了我国宏观经济、房地产行业发展、上半年土地市场、商品住宅市场及市场趋势的预判。

一、我国宏观经济及房地产行业发展背景

◆我国实体产业复苏落后美日发达国家

2018年后，受全球贸易局势恶化，发达国家经济复苏乏力；2020年疫情控制后，我国实体产业迅速恢复，2020年3月后PMI指数超越欧美日发达经济体，率先复苏。随着发达经济体的货币宽松及相关政策的刺激，实体产业恢复迅速，持续的稳健货币政策，使得我国实体产业复苏放缓，目前已经完全落后发达国家。

◆美国经济状况好转、政策转向的预期加强

受美国持续量化宽松及财政刺激政策影响，即便深陷疫情，美国经济状况依然在持续好转，失业率及持续领取失业金人数持续下滑，目前已接近疫情前水平。但过度量化宽松以及财政刺激政策也导致通胀水平持续走高，市场对美联储政策转向的预期加强。

◆我国经济复苏仍面临挑战

从中国GDP实际同比增速来看，2021年上半年累计GDP同比增速达12.7%，二季度同比增速达7.9%，预计下半年经济增速降至5-7%。经济呈现复苏态势，但仍存在不平衡、不充分、基础不稳固的问题，以消费为例，2021年上半年，城镇居民人均消费定支出增速背离收入的增速，居民的消费需求依然受到抑制。

◆降准对通货压力不大

7月15日中国人民银行正式下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，此次全面降准有利于促进经济进一步恢复，缓解市场流动性紧张。虽然受国际输入性通货影响，上半年PPI指数持续上涨，但现阶段CPI涨幅处于低位、我国较强的供给能力与尚未完全恢复的消费一定程度上能抑制PPI向CPI的传导。

◆降准有利于防风险但对房地产影响不大

7月15日实施全面降准，除了要刺激实体经济以外，更主要的是政府融资平台债务问题，有关估计今年国债、地方政府债和城投债三项合计到期规模达到9.2万亿，流动性增强有助于缓解政府的偿债压力。房地产投资开发增速仍然保持较高增速，甚至已经超过2014年放松阶段的投资增速，目前居民贷款主要还是房贷，房地产市场热度不减，强资金监管还是房地产的主基调。

◆降准政策短期稳汇率、长期应对美联储政策转向

2020年下半年起，中国面临人民币持续*以及热钱持续流入的状况，从长远来看，未来美联储收金货币政策将再度推动国内热钱流出并对国内经济造成冲击。本次降准政策短期降低外资流入推高人民币汇率的压力、并稳定出口，长期也是跨周期操作，对冲未来美联储货币政策转向的手段。

二、2021年上半年土地市场及两集中土拍特征

◆全国土地特征

2021年1-6月土地供应低于2020年同期水平，但与2019年基本持平，土地成交楼面价明显提高，从供应节奏来看，2021年开始施行两集中供地，土地供应的节奏明显被改变，从土拍溢价率来看，由于一线城市涂抹低严格限价，土拍溢价率处于较低水平，二线、三线城市土拍限制较少、市场火热，土拍溢价率明显提升。

◆一线城市土地市场特征

2021年3月北京、广州集中供地，4月深圳集中供地，5月上海集中供地，土地供应及成交价格受供地城市影响较大，从整体趋势看，2019年至今，一线城市土地价格稳中有升，从成交量来看，一线城市2021年上半年整体成交量与2020年持平，远超2019年。

◆二线城市土地市场特征

二线城市集中推地时间在4月，由于首次集中供地，房企担心游戏规则改变，未来拿地难度加大，补仓意愿强烈，且4月拿地有望年内实现销售回款，房企参拍积极，地价在5月份明显拉升，从供应来看，多数城市在4月集中推地，市场上半年总体供应、成交与2019年持平。

◆三线城市土地市场特征

2021年1-6月，样本中三线城市土地供应相对往年处于较低水平，但从成交价格来看，成交土地价格明显抬升。

◆22城集中供地时间表

2021年二季度，全国22个集中供地试点城市均已完成首轮集中供地，个别进展较快的城市，长春、厦门已完成第二轮集中供地。

◆首次两集中土拍冷热不均、特点鲜明

截至2021年6月29日，22城首轮双集中供地全部完成，整体上呈现冷热不均，南热北冷，城市内部土拍的特点也具有几大鲜明特征。

◆首轮双集中供地典型特征

首轮双集中供地呈现城市间/城市内冷热不均的特征，热点城市土地触发限价而冷门城市土地频频流拍，部分城市内既有流拍土地也有溢价率超高的地块成交。拿地房企方面，央企、国企、地方性龙头企业（含区域深耕房企）、急于补仓房企在首批供地中拿地积极。

首轮双集中供地中，“限地价、限房价”成标配、“竞配件、竞自持、摇号”成选配。预计未来第二轮集中供地中土拍规则体系将逐渐形成。从土拍热度来看，第一批集中供地项目有望赶上年底销售，第三批为当年*后的拿地机会，土拍热度预计均比较高，而第二批集中供地在非核心城市有望降低。

三、2021年上半年商品住宅市场特征

◆全国住宅开发投资及销售情况

2021年上半年全国住宅开发投资及商品住宅销售面积相比2018/2019/2020年均处于较高水平。尤其商品住宅销售面积，相比2018-2020年同期的平均值上涨22%，同时由于2021年上半年全国商品住宅量价齐升，商品住宅销售金额与2018-2022年同期相比大涨43%。

◆全国分地区商品住宅销售情况

从近5年各年度1-5月商品住宅累计销售面积及金额数据来看，除东北地区，2021年1-5月各区域商品住宅销售面积及金额均为近五年*高点。尤其商品住宅销售金额，1-5月全功商品住宅销售金额相比往年均值增长57%，其中东部地区相比往年均值增长约65.7%，中部地区增长54.3%，西部地区增长44%，东北地区增长14%。

◆全国各省市商品住宅销售情况

分省市，全国不同省份、直辖市商品住宅平均销售面积增速为24.7%，除黑龙江、吉林、辽宁、海南外，其余省份2021年1-5月商品住宅累计销售面积均超过2017、2018、2019年同期（1-5月）的平均销售面积，市场整体成交量上涨。

◆商品住宅市场特征：一线城市

2021年上半年，一线城市商品住宅的供应总量达1353万平米，远超2020年上半年（合计1126万平米），略高于2019年上半年，受供应及市场需求旺盛影响，2021年上半年市场成交（合计1972万平米）相对2020年、2019年同期增长明显。从市场调研情况看，2021年上半年一线城市市场购房需求旺盛，市场认筹比高，上海更是推出积分+摇号的制度来平抑市场热度。价格方面由于限价较严，市场价格涨幅较小。

◆商品住宅市场特征：东部沿海二线城市

2021年上半年东部沿海二线城市中，长三角、珠三角二线城市量价皆涨，月均成交量相比2019、2020年同期均大幅上涨，同时价格涨幅明显。福建、山东二线城市量涨价稳，月均成交量相比2019、2020年同期均大幅上涨，但价格涨幅较小。

◆商品住宅市场特征：中西部、东北二线城市

2021年上半年中西部二线城市整体量价皆涨，月均成交量相比2020年同期大幅上涨但仅略高于2019年同期，价格小幅上涨。东北部二线城市商品住宅销售面积处于低位，自2020年下半年市场成交量下行后，处于触底调整阶段。2021年上半年市场成交量与2020年上半年持平，低于2019年上半年市场成交面积。

◆商品住宅市场特征：长三角、珠三角三四线城市

2021年上半年长三角三四线城市、珠三角三四线城市整体量价皆涨，样本城市与2020年2019年同期相比，成交上涨明显，价格方面也明显突破2020年的价格水平向上增长。珠三角城市也出现分化，基本面较好的中山、珠海量价涨幅更加明显。

四、2021至2020年市场趋势预判及对房企的建议

◆十四五期间各城市政策低频波动

地方政府面临发展经济的压力与稳定楼市的矛盾，持续的基础设施投资必然需要房价平稳上涨来收回成本。在楼市出现下滑的时期及时小幅放松，避免楼市过快调整引发趋势性下滑（2018年人才政策、2020年纾困政策），在楼市过热时及时动态跟进补丁政策降温。十四五期间楼市政策将延续低频波动特征，政策上难有突破空间。

◆货币环境影响房地产市场成交量价

货币环境宽松或收紧影响房地产市场需求的释放。货币政策宽松时商品房销售面积及价格同比增长，货币环境收紧时商品房销售面积同比增速下降。短周期来看，2021年M1同比增速到达周期糕点后回落，商品住宅销售面积累计同比增速虽然处于高位，但涨幅也跟随触顶回落。

◆拿地时间战略研判：2021年5月以后进入下行周期

M1是反映企业中短期潜在投资倾向的指标（类似基钦周期，完整周期为4-5年，1/4周期为12.75个月），也是经济周期的前导指标。因此，通过对M1增速的周期研究（预测有效期为1年左右）。可以预测城市土地市场周期，并提前预判各城市投资窗口期。根据预测，2021年5月M1周期波峰，此后进入下行周期，2022年6月进入实质性下降阶段，2023年7月左右进入谷底。

◆M1同比增速与100个大中城市土拍溢价率具有稳定关系

建立回归模型分析货币环境与土拍热度的关系。全国M1同比增速与100个大中城市土拍溢价率具有长期关系，当M1同比增速涨幅扩大时（货币环境持续宽松），土拍溢价率跟随走高；当M1同比增速涨幅缩小或下跌是（货币环境持续锁紧），土拍溢价率跟随走低。根据预判，M1同比增速已经进入并将持续下行的阶段，未来市场资金面持续趋紧，2021年下半年至2022年土拍溢价率将收窄，建议避免追高、把握即将出现的低溢价率拿地机会。

◆对房企营销节奏和融资方式的建议

“两集中”政策下，房企将集中拿地，且只能分3批次拿地，那么房企就需要集中获取资金。具体方式有：一、集中营销，快速卖房回现，二、集中融资，寻找融资窗口期、突破点。

◆对房企增储的渠道建议

“两集中”下，考虑到保证金提交周期，短期内，现金流无法同时满足房企多处拍地，直接招拍挂获取土地渠道受限，那么房企需要采取多渠道拿地。采取一二级联动项目方式拿地，由于战线长，项目周期不可控，对于房企的资金管理能力要求极高，而产业勾地则要求房企有很强的产业能力。因此，在这些渠道受限、条件严、要求高的情况下，对于核心城市的地块，房企通过收并购增储将成为重要手段，未来“大鱼吃小鱼”的收并购潮或将被推高。

◆片区开发或将是房企进行城市布局的新方向

“两集中”政策下，对于有强产业能力和优质产业载体资源的房企来说，是个利好消息，将在未来拥有更强的竞争力。“两集中”政策下，房企需要转变原有的纯开发销售的盈利逻辑，逐步向短期销售盈利+长期持有型增值盈利的盈利逻辑转变。那么片区开发将是新的突破方向和机会点。对于一线城市及重点城市，由于严控放地节奏，供地多集中在郊区，房企可进行片区开发，获取长期持有型增值盈利；哦对于热点三四线城市，由于拿地条件约束少，或将成为房企拿地的重点方向。那么，房企可进行片区开放、大盘开发，同时满足短期销售盈利和长期持有型增值盈利。

来源：同策研究院